L’analyse des investissements tend à être aussi bonne que l’expertise de ses sources. En ce qui concerne l’immobilier commercial, certaines des idées fausses les plus répandues chez les personnes extérieures au secteur incluent l’hypothèse selon laquelle tous les biens immobiliers commerciaux sont créés égaux et que les immeubles de bureaux constituent la majeure partie du secteur de l’immobilier commercial. (En réalité les bureaux sont environ 15% du marché). Au cours des deux dernières années, cela a donné lieu à des gros titres de panique sur la crise de l’immobilier commercial, alors qu’en réalité la détresse se concentre principalement dans le secteur des bureaux. Dans la dernière version de ce genre, New York Times a publié une histoire plus tôt cette semaine a remis en question les valorisations du portefeuille du REIT BREIT non négocié de Blackstone. D’autres médias ont repris la nouvelle et ont publié des titres incluant “Au cœur de l’inquiétude croissante concernant le fonds immobilier BREIT de Blackstone” et “Des analystes chevronnés estiment que la plus grande société de capital-investissement au monde pourrait être en grande difficulté“.
New York Times l’article s’est principalement concentré sur la façon dont Blackstone propose des valorisations pour BREIT, étant donné que les remises qu’il a affichées au cours des dernières années ont été minimes par rapport à une baisse de plus de 14 % des valeurs liquidatives des REIT cotés entre 2022 et aujourd’hui, selon estimations consensuelles des analystes. Les auteurs se sont concentrés sur le fait que même si BREIT fait appel à un évaluateur tiers et à un comptable indépendant pour évaluer ses propriétés, l’évaluation finale est déterminée après examen par son propre conseiller. Pierre noire a publié cette semaine une mise à jour à l’intention de ses actionnaires qui contenait une section sur le processus d’évaluation. Il a souligné que son processus d’évaluation et ses informations sont conformes aux directives de la SEC, de la FINRA et de l’Institute for Portfolio Alternatives. En outre, nous pensons qu’il n’y a pas de meilleure confirmation de la rigueur de nos valorisations que le fait qu’au cours des deux dernières années, BREIT a vendu 20 milliards d’euros. USD d’actifs avec une prime moyenne de 4% par rapport aux valeurs comptables, générant plus de 4 milliards. nos investisseurs.”
“Notre processus nous oblige à utiliser des évaluations immobilières mensuelles qui ont été sécurisées par un tiers ; nous ne les avons jamais ignorées dans l’histoire de BREIT”, a déclaré un porte-parole de Blackstone. « Nous maintenons notre processus d’évaluation rigoureux, qui est pratiquement identique à celui que nous utilisons pour nos véhicules institutionnels ouverts et a été validé par 20 milliards de dollars d’actifs vendus avec une prime par rapport à la valeur liquidative depuis 2022. »
Mais selon Luke Schmidt, analyste financier principal du cabinet de conseil en gestion Blue Vault Partners, BREIT n’est pas le seul REIT non négocié à utiliser cette approche. Par exemple, le prospectus de Starwood REIT ( SREIT ) contient le même langage sur le maintien du pouvoir de passer outre les évaluations de tiers que celui de BREIT, a noté Schmidt.
En fait, les évaluations immobilières de BREIT pourraient intégrer des réductions plus élevées que celles de ses pairs dans le domaine des REIT non négociés, a-t-il déclaré. Alors que BREIT par ex. utilise un taux plafond de 7,2 % pour ses propriétés multifamiliales, JLL Income Property Trust utilise un taux plafond de 7,0 % et SREIT un taux plafond de 6,8 %. Alors que BREIT utilise un taux de capitalisation de 7,5 % pour ses propriétés industrielles, SREIT, JLL Income Property Trust et Ares Industrial REIT estiment tous que le taux de capitalisation est en moyenne de 7,2 %.
Dans sa récente note aux actionnaires, BREIT a noté qu’il « avait augmenté de +18 % les taux plafonds de sortie supposés dans ses principaux secteurs locatifs et industriels et les taux d’actualisation de +13 % (en réduisant dans chaque cas la valeur des actifs) depuis décembre 2021. … Nous pensons que les hypothèses de valorisation de BREIT ont été ajustées plus rapidement et sont plus conservatrices que celles de leurs pairs REIT non cotés. »
Même s’il peut être judicieux d’examiner les méthodes de valorisation de BREIT, “dire que quelque chose ne va vraiment pas pourrait être exagéré”, a écrit Schmidt dans un e-mail.
“Je ne vois pas de réel problème dans la façon dont ils évaluent ces propriétés”, a-t-il ajouté. « BREIT est également le REIT le plus diversifié du secteur, simplement en raison de sa taille par rapport à tous les autres. Les autres fonds plus spécialisés ou moins diversifiés verront évidemment leurs valeurs évoluer de manière plus drastique si ces secteurs particuliers sont touchés d’une manière ou d’une autre.
De même, Kevin T. Gannon, président-directeur général de la société de banque d’investissement Robert A. Stanger & Company Inc., a noté que les taux de capitalisation déclarés par BREIT pour chaque classe d’actifs qu’il possède s’inscrivent dans la fourchette des valorisations publiées dans les données d’enquête utilisées par immobilier commercial. agents immobiliers. Par exemple, en mars, les taux plafonds sur les transactions conclues concernant des propriétés multifamiliales étaient en moyenne de 5,4 %, selon le cabinet de recherche MSCI Real Assets, ce qui indique des valorisations nettement supérieures à celles répertoriées par BREIT. Les taux plafonds sur les transactions portant sur des propriétés industrielles étaient en moyenne de 6,1 %.
“Nous ne pouvons pas dire qu’ils ont mal fixé le prix”, a déclaré Gannon. “Ils semblent correspondre aux paramètres du marché.”
En outre, le portefeuille de BREIT présente une forte concentration de propriétés dans des secteurs à forte croissance, a-t-il noté.
87 % des propriétés de BREIT sont divisées en trois secteurs : la location multifamiliale (y compris les appartements, les logements étudiants, les maisons unifamiliales et les logements abordables), les centres industriels et les centres de données. Le reste est réparti entre les actifs locatifs nets (5 %), les bureaux (3 %), l’hôtellerie et le commerce de détail (2 %) et le self-stockage (1 %). Le portefeuille a actuellement un taux de location de 95%. Son ratio de levier est de 49 %, dont 86 % du financement provient de prêts à taux fixe et les 14 % restants de dettes à taux variable. Depuis le début de l’année, BREIT a enregistré un rendement net total de 1,8 %, dont 0,6 % en mars.
Même si les acteurs du secteur s’attendent à ce que la demande d’appartements locatifs et d’immeubles industriels connaisse une baisse à court terme en raison du volume important de nouvelles constructions qui arriveront sur le marché au cours de l’année prochaine, leurs perspectives de performance à long terme suscitent peu d’inquiétudes. Au cours de l’année terminée en mars, l’indice des prix de l’immobilier industriel suivi par MSCI Real Assets a augmenté de 5,7 %. Les immeubles d’habitation ont sous-performé, en baisse de 8,4 %, mais les prix des immeubles d’appartements sont restés 11 % au-dessus de leur niveau d’avant la pandémie, ont écrit les chercheurs du MSCI.
Les propriétés industrielles et d’appartements représentaient également les plus faibles niveaux de difficultés, y compris les faillites, les défauts de paiement et les administrations judiciaires, dans l’univers de l’immobilier commercial au premier trimestre. Sur les 88,6 milliards de dollars en difficulté, les actifs industriels représentaient un peu plus de 1,6 milliard de dollars et les immeubles d’habitation 9,9 milliards de dollars, a rapporté MSCI Real Assets.
Selon un récent À la recherche d’Alpha Note sur les REITs privés rédigé par Brad Thomas et Christopher Volk, les BREITs sont un « portefeuille vaste et diversifié largement centré dans les États de la Sunbelt, avec 85 % des loyers provenant de… trois secteurs appréciés pour leur fiabilité qui, sans surprise, se classent également parmi les la plus appréciée dans l’espace REIT coté.
Une des questions New York Times interrogé sur la stratégie de BREIT, il a demandé pourquoi il n’a pas cédé récemment un nombre important d’appartements ou de propriétés industrielles. Cependant, les propriétaires immobiliers qui ne connaissent pas de difficultés ou de besoin imprévu de liquidités ne vendent généralement pas leurs actifs sur un marché à prix réduit. Même si BREIT a vendu certains actifs en 2023 pour répondre à ses demandes de rachat, « mon hypothèse est qu’ils souhaitent conserver ces classes d’actifs le plus longtemps possible, car elles sont les plus performantes et devraient continuer à bien performer à court terme. futur.” » a écrit Schmidt.
Les tendances plus larges du marché le confirment. Au premier trimestre, les ventes d’immeubles d’habitation ont chuté de 25 % par rapport à l’année précédente, a rapporté MSCI Real Assets. Les ventes de propriétés industrielles ont chuté de 20 pour cent.
Selon Gannon, les investisseurs et les conseillers financiers estiment en réalité que le BREIT pourrait être surévalué, comme en témoigne le fait que les entrées de capitaux n’ont pas dépassé les sorties de capitaux au premier trimestre. Brad Thomas, dans son À la recherche d’Apha Notez que le rachat pourrait être la bonne décision, car les REIT cotés en bourse peuvent offrir aux investisseurs un meilleur rapport qualité-prix. Mais la société a accepté ses rachats et ne les a pas clôturés, a déclaré Gannon.
“Les investisseurs ont le dernier mot”, a-t-il souligné. Cependant, Blackstone a bien réagi à son avis. « Ils se tiennent là ; ils s’occupent des rachats.
