Ce qu’un règlement de 418 millions de dollars : Un recours collectif historique pourrait changer la façon dont les Américains achètent et vendent des maisons.
L’Association nationale des agents immobiliers a accepté que un règlement de 418 millions de dollars la semaine dernière, dans le cadre d’un procès antitrust dans lequel un jury fédéral a conclu que l’organisation et plusieurs grands agents immobiliers avaient conspiré pour gonfler artificiellement les commissions des agents sur la vente et l’achat de biens immobiliers.
Le service d’annonces multiples de NAR, ou MLS, utilisé au niveau local dans certaines régions des États-Unis, a allégé les taux de rémunération des agents acheteurs et vendeurs.
Au moment de l’inscription d’une propriété, le vendeur de la maison a négocié avec l’agent inscripteur quelle serait la compensation pour l’agent de l’acheteur apparaissant sur la MLS. Mais si un vendeur ne réalisait pas qu’il pouvait négocier, il était généralement obligé de payer les frais de courtage indiqués.
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Le règlement proposé supprimerait complètement l’offre de commission du système de NAR, et les vendeurs de maisons ne seraient plus responsables du paiement ou de l’offre de commission aux agents de l’acheteur et du vendeur, a déclaré l’avocate immobilière Claudia Cobreiro, fondatrice de Cobreiro Law à Coral Gables, Floride.
“La règle qui a fait l’objet d’un litige oblige uniquement les courtiers à communiquer une offre de compensation”, NAR a écrit dans un communiqué de presse.
“Les commissions restent négociables comme elles l’ont été”, écrit l’organisation.
Toutefois, certains de ces changements pourraient mettre du temps à se concrétiser, estiment les experts.
Le processus de règlement « pourrait prendre un certain temps »
Si un accord de règlement est accepté dans le cadre d’un procès entre deux personnes, le tribunal n’examinera généralement pas le règlement. Mais dans un recours collectif fédéral, un procès qui touche un grand nombre de personnes, il y aura une période pendant laquelle le tribunal et les parties intéressées examineront le règlement et fourniront des commentaires et des réactions sur l’accord, a déclaré Cobreiro.
“C’est le processus dans lequel nous sommes sur le point de nous lancer, et ce processus pourrait prendre un certain temps”, a-t-elle déclaré.
Tel que proposé, le règlement obligerait NAR à supprimer les commissions de son système MLS d’ici juillet. Cela peut être optimiste, a déclaré Cobriero.
“Il serait plus réaliste de voir cela mis en œuvre plus tard cette année”, a-t-elle déclaré.
En attendant, c’est « le statu quo » pour les acheteurs et les vendeurs, a déclaré Cobreiro. “Il n’y a rien que les agents devraient faire différemment à ce stade de leurs transactions en cours.”
Un acheteur ou un vendeur déjà sur le marché ne sera probablement pas affecté par le règlement, à moins que sa propriété reste sur le marché un peu plus longtemps que d’habitude, a-t-elle déclaré.
« La grande zone grise ici concerne la manière dont l’acheteur souhaite [agent] les commissions doivent être gérées à l’avenir”, a déclaré Cobreiro, car il n’y a pas encore d’accord final indiquant clairement comment cela sera géré.
Ce que le règlement pourrait signifier pour les acheteurs de maison
L’accord de règlement ne dit pas que l’agent de l’acheteur ne sera pas payé ni que l’agent de l’acheteur ne peut pas facturer de frais.
“La grande question ici est de savoir qui va payer pour ces services à l’avenir. Est-ce qu’en fin de compte, ce sera l’acheteur qui devra percevoir la commission de l’agent acheteur, en plus des frais de clôture et de l’acompte ?” » dit Cobreiro.
Bien que les frais de commission puissent être négociés entre les parties concernées, il sera plus important que jamais de savoir quelles cartes vous avez sur la table en tant qu’acheteur de maison. Le recours à un agent restera un moyen intelligent d’y parvenir, affirment les experts.
“Un excellent agent local peut vous donner un avantage concurrentiel”, a déclaré Amanda Pendleton, experte en tendances immobilières chez Zillow Group. Cela est particulièrement vrai dans la mesure où les maisons de démarrage à faible coût devraient rester en demande, a-t-elle déclaré.
Voici deux choses à savoir sur la façon dont le règlement pourrait changer le processus d’achat d’une maison :
1. Les acheteurs peuvent être responsables de leurs frais d’agence : Historiquement, les commissions immobilières sortent généralement de la poche du vendeur et sont réparties entre les agents de l’acheteur et du vendeur.
À la suite du règlement, le vendeur ne sera plus responsable des frais de commission pour l’agent de l’acheteur. Il s’agit donc d’un nouveau frais potentiel que les acheteurs doivent prendre en compte dans leur budget. Historiquement, si l’agent d’un acheteur recevait la moitié d’une commission de 5 ou 6 %, cela équivalait à des milliers de dollars.
Par exemple : le prix de vente médian d’une maison à la fin de 2023 était de 417 700 $, selon la Réserve fédérale. Cela signifierait des commissions au taux de 5,37% – le taux moyen pour 2023 selon Lending Tree – s’élèvent à environ 22 430 $, dont environ 11 215 $ peuvent aller à l’agent de l’acheteur.
Mais contourner les services d’un agent ne peut pas conduire à des économies directes, en particulier pour les premiers acheteurs, disent les experts. Vous pouvez vous mettre en danger en laissant le processus d’achat d’une maison entièrement au vendeur et à son agent, a déclaré Cobreiro.
Parfois, des éléments apparaîtront dans votre rapport d’inspection de maison qui méritent un crédit de la part du vendeur, mais si vous n’avez pas d’agent, l’agent du vendeur pourrait ne pas se porter volontaire, a déclaré Cobreiro.
Cela constituerait une violation de leur obligation fiduciaire envers le vendeur, et cela affecterait leur commission si le prix de la propriété baisse, a-t-elle déclaré.
“La signature du contrat est la moindre des choses ; il y a tellement de choses qui se produisent tout au long de la transaction qui nécessitent vraiment l’expertise et la navigation de quelqu’un qui comprend le processus”, a-t-elle déclaré.
2. Il peut être demandé aux acheteurs de signer un contrat plus tôt : Si les acheteurs deviennent responsables de la commission de leur agent, vous verrez probablement davantage d’agents demander aux acheteurs de signer un accord de courtage acheteur à l’avance avant que l’agent ne commence à les aider à trouver une propriété.
La plupart des agents ont un contrat d’agence acheteur, mais il est courant que les agents immobiliers attendent pour présenter le contrat.
“Ils veulent gagner les affaires de la personne, ils ne veulent pas lui faire peur et devoir signer un quelconque contrat”, a déclaré Steven Nicastro, un ancien agent immobilier qui écrit pour Clever Real Estate.
Déplacer les négociations contractuelles plus tôt dans le processus est une précaution visant à protéger les agents de l’acheteur sur le marché.
“Cela peut conduire à des négociations dès la première réunion entre un acheteur et son agent”, a déclaré Nicastro.
Sachez que vous pouvez négocier le taux de commission ainsi que la durée du contrat, qui peut aller de trois mois à un an, a déclaré Cobreiro.
